父子分家时以房抵债善意行为买卖是否有效

　　老周将村外其宅基范围内的一处房屋以“分单”的形式分给了小周。后老周将房屋收归己有，但并未收回小周手中的房屋“分单”。李某从小周手中购买了房屋并签订了协议。法院认为在买卖房屋时，小周未就以房抵债达成的协议进行告知，李某的购买行为属善意，是有效的。

　　案情

　　老周是河北省邢台县山区的农民，儿子小周结婚后，老周便与儿子进行了分家析产，将村外其宅基范围内的一处房屋以“分单”的形式分给了小周。后来父子二人的关系不是很和睦，因债务关系小周又将该房屋抵给了老周，老周将房屋收归己有，但并未收回小周手中的房屋“分单”。

　　２００６年，村民李某找到老周要求租用其村外的房屋，双方协商后李某一直占用该房屋。２０１４年１０月，土地部门在对该村村民现有房屋进行统一确权登记，老周拿着宅基地证依法登记其村外的房屋时，却被告知该房屋已于２０１０年８月被小周卖给了李某。原来，李某在小周处看到了分家析产的“分单”，便以２８００元的价格从小周手中购买了房屋并签订了协议。在买卖房屋时，小周未将原先的以房抵债协议告知李某。

　　无奈之下，老周告上法院，要求确认上述房屋买卖行为无效。

　　判决

　　邢台县人民法院判决房屋归买主李某居住使用，判令小周将卖房款２８００元及利息返还其父亲老周。

　　评析

　　该案主审法官解释称，农村宅基地使用权为所有户内登记人均享有的权益，在小周与老周达成以房抵债的协议后，老周并未收回“分单”，致使李某验看小周的“分单”后签订房屋买卖协议。在买卖房屋时，小周未就以房抵债达成的协议进行告知，因此李某的购买行为属善意。

　　而小周明知诉争房屋已不属于自己的合法财产，却将房屋卖与李某，并获得房屋价款，其所得的房屋价款属不当得利。依照相关法律条款，法院判决小周将房屋价款给付老周，并按银行同期贷款利率支付利息。