房屋中介合同的法律效力

　　中介机构是房产交易和房产租赁中的一方中介主体。中介机构在相应的交易和租赁中也会提供相关的合同文本。那么，中介提供的合同文本究竟有什么法律效力呢?本文将为您详细分析。

　　中介提供的房地产买卖合同不是真正意义上的合同，只是具有一定约束力的预约合同，是不具备《合同法》上所说的合同的法律效力的。也就是说这些合同是无效的合同。但它不是完全的无效，它对合同中对于定金等的一些具有违约行为的约束约定是有效的。

　　首先要弄清楚什么是合同。《合同法》第二条规定：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。简单从这条规定上来说，在房产中介处签订的房地产好象已经符合了《合同法》中对于合同的所有构成要件，应当认为是有法律效力的合同。但是，对于房地产买卖合同并不仅在《合同法》中体现，它更体现在《中华人民共和国物权法》中。

　　对于合同的法律效力问题《合同法》有如下的规定：

　　第四十四条第二款　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

　　根据这一规定，一个合同的是否有法律效力还要根据法律、行政法规是否规定应当办理批准、登记等手续。《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说，物权的转让应在不动产所在地的登记机构进行登记。那么这里就出现了一个问题，《物权法》要求的是指只是转让登记这一具体行政行为还是指以包括转让登记在内的整个转让行为的登记呢?

　　整个转让行为应该包括了转让合同的签订、到行政机构进行登记等等一系列的法律行为。《物权法》第十二条规定：登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。也就是说你要就房地产的转让进行登记要提供权属证明和其他必要的材料，而这个必要的材料中的房地产买卖合同是最不可缺的。而对于这个房地产买卖合同的要求是什么呢?要求是网签的标准合同，而不是各个房地产中介提供的格式买卖合同。而网签也就是一种登记行为，也只有网签了这个合同，你才能根据合同进行贷款等后续的工作。也就是说，房地产买卖合同也是需要登记的，只有登记了才是合法有效的房地产买卖合同，才能进行房地产权的转移登记，才能据此到银行申请贷款，才能据此申请公积金贷款。反过来也就是说，无论是银行还是公积金管理中心都只认为网签的房地产买卖合同才是有效的房地产买卖合同。你拿着中介提供的买卖双方签定的房地产买卖合同去银行申请贷款、去公积金中心申请公积金贷款，工作人员肯定在心里认为这个人有毛病。为什么呢?很简单，因为这个所谓的房地产买卖合同根本就不是一个在《合同法》中真正有法律意义的有效合同，它只是一种具有一定约束力的预约合同而已。

　　也许有的法律工作者说了，这个网签合同只是一个行政行为，但是不要忘记了这个行政行为也是一个法律行为，也是法律所授权的法律行为，而不是哪个人拍脑袋出来的。同时，《合同法》第四十四条第二款规定的行政行为就是具体行政行为在合同效力上的体现。而且假如说房地产中介提供的格式合同就是一个有法律效力的真正的符合《合同法》要求的合同，那么也就不需要进行网签合同，只需要对该合同进行登记就可以了。也就是说，要求买卖双方签订国土房地产部门提供的房地产买卖合同也是法律规定所要求的。

　　在此，上海市普陀区法院民三庭王玉丽庭长的观点无疑是正确的。王玉丽庭长指出，在居间协议中，应首先适用 《合同法》中有关 “居间合同”的条款。而根据 《合同法》居间合同中的规定： “居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”王庭长解释，在此类案件中，当事人和中介公司签订居间协议后，因某种原因无法继续签订房屋买卖合同。此时，中介公司以和当事人曾签订过保证书或确认书，认为其 “违约”，适用 《合同法》的违约责任，便要求其支付 “佣金”或其他赔偿款项。王庭长表示，在居间协议中，应首先适用 《合同法》中有关 “居间合同”的条款。

　　根据 《合同法》居间合同部分第427条的规定： “居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”王庭长更进一步指出，居间行为本身是一种居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务活动。居间可能会促成委托人签署合同，但并不必定会取得成功。法律也并未规定一旦进行居间，委托人之间就必须签订合同。居间能否取得成果，最终取决于委托人之间是否能达成合意，区分居间与居间成功的界限与标志也在于此。因此，单就居间合同本身来讲，居间人以合同预期利益来追究委托人的责任只能针对委托人是否委托居间人进行居间来展开，而不能以委托人之间是否签订合同为基础。

　　同时这也可从签约过程来看出，中介提供的房地产买卖合同是可有可无的一种预约合同。为什么呢?虽然目前大多数房地产买卖是通过中介成交的，但也有一定比例的买卖合同是直接到房地产交易中心由买卖双方直接网签成交的。大多数房地产买卖通过中介成交是因为买卖双方的信息不通畅所致而并不是法律所要求。同时就算在中介处签订了合同，最后还是要网签正式的房地产买卖合同的。这也从中介提供的格式合同中所体现出来，比如上海的中原地产的《买卖协议》1.2.1规定协议签署后

　　日内前往丙方(中原地产)签订《上海市房地产买卖合同》。从这条的规定上也可以看出这个协议只是一种预约合同。

　　我们知道，预约合同一般也都具有合同的构成要件，只是它所指的是买入方对卖出方的标的的一种买卖意向，而买卖意向肯定是有标的物、价格、数量、质量等的约定。预约合同的特点一般是在合同中约定了签订正式合同的一定条件，或者由预约合同转为正式合同的条件。而那些中介提供的买卖合同都具备了这样的一个特点。

　　由此可以看出，房地产买卖双方签订的由中介公司提供的房地产买卖合同只是一个预约合同，只有买卖双方签订了由国土房产部门提供的房地产买卖合同，才是房地产买卖合同的成立，才具有法律意义上的法律效力。也就是说房地产买卖合同除了要符合一般买卖合同的构成要件外，还要符合对房地产买卖所要求的对合同格式的要求及合同登记的要求。所以说中介公司提供的房地产买卖合同只是一个具有一定约束力的预约合同，并不是具有完全房地产买卖法律效力的合同，也就是并不具有真正《合同法》意义上的合同所要求的构成要件。所以中介提供的房地产买卖合同不是合同。而中介提供的房地产买卖合同中假如没有规定定金要求同时又不存在跳单的话，那么可以说是一个根本是一个一无用处的合同。这种合同的法律效力在于一是约束买卖双方，如有一方违约就要给付别一方双倍定金，而对于中介来说就排除了跳单。也就是说，买卖双方在中介处签订了这个合同之后排除中介，由买卖双方表面违约不再网签合同，但暗中买卖双方跳过中介直接网签合同这样的违法行为。