房屋买卖合同纠纷案件几个疑难问题

　　近几年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，交易方式日趋复杂，人民法院审理的房屋买卖合同纠纷案件也呈强力增长态势。但由于相关法律法规的不健全和滞后，对相同或相似的房屋买卖合同纠纷案件的审理，审判实践中还存在着种种不同的认识和处理方式，一定程度上损害了人民法院的审判权威，也给民行检察案件的审查带来困惑和难度，随着《物权法》等法律、法规、司法解释的实施，许多争议迎刃而解，但有的问题仍然仁者见仁。为此，笔者通过对一些实践成果的借鉴和分析，在结合所办案件心得的基础上，就房屋买卖合同纠纷案件中几个疑难问题问题进行了粗浅的探析，以达到抛砖引玉、扩展同仁思路的目的。

　　一、单位与职工之间房改房、集资房买卖纠纷和因单位内部建房、分房引起的占房、腾房纠纷的区分界定及其权利保障。

　　1998年前后，随着我国住房制度改革的进一步深化,低价格的房改房、集资房开始大量出现。其中，因单位将房改房、集资房“一房两卖”、集新退旧、职工之间抢占房改房、集资房等所引起的侵权、权属、房屋买卖纠纷也随之大量出现。法院在审理上述纠纷时，对案件是否属于人民法院主管工作的范围(本文仅指民事诉讼的范围)、当事人权利能否得到司法救济存在认识分歧。认为不属于人民法院主管工作范围的观点，其理由是房改房、集资房的买卖过程均属单位对职工的行政管理范畴，产生纠纷后应通过单位行政途径解决，其依据是1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第3项：“……因单位内部建房、分房引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围…..”;认为属于人民法院主管工作范围的观点，其理由是单位与职工达成房改房、集资房买卖合同后，双方系平等民事主体。那么，单位与职工之间的房改房、集资房买卖纠纷和因单位内部建房、分房引起的占房、腾房纠纷的区分界定标准是什么?此类案件是否属于人民法院主管工作的范围?

　　笔者认为，判断两者之间的区别以及是否属于法院主管范围，主要有二个标准，一看纠纷的双方当事人是否属于平等主体，其次看纠纷的实质内容是否因人身关系和财产关系发生的民事权益纠纷。在单位与职工房屋纠纷审判实践中主要涉及两种情形：第一种为单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷;第二种为单位实行住房制度改革后因以低价格出卖房改房或集资建房而引起的纠纷。其中第一类纠纷主要包括单位因建房需拆除职工居住的单位自管房屋，但职工不同意拆除而引起的占房纠纷，因单位分房，职工对单位的分房方案不服而引起的占房、腾房纠纷等。这类纠纷中，单位与职工之间是不平等主体间的行政管理关系，“单位内部建房及分房”的房子均为公房，而不是其他性质的房屋,不属因人身或财产关系发生的民事权益纠纷。单位对职工进行分房，是单位对其所有的公有住房行使行政管理权的行为，不应受民事法律的调整，因此而发生纠纷，纯属单位内部纠纷，应由单位内部或其主管部门解决，而不能向法院起诉。第二类纠纷，单位给职工无偿居住房屋，实行房改后，将房屋又出卖给职工或又集资建房，这是从实物分房到货币分房的具体举措，是实现住房商品化、社会化的过渡产物，虽然是依据政策进行，其低价格带有一定的福利性质，但双方已从工作隶属关系中的服从与被服从、管理与被管理的不平等主体转化为特定房屋买卖关系中的平等民事主体。而且由于绝大多数房改房产权已变更、集资房已确权登记或面临登记，已非公房范畴，因此房改房、集资房的流转应由民事法调整，双方之间如果房屋买卖发生纠纷，应属普通民事权益纠纷，法院应依法受理。这类纠纷虽然是公有住房制度改革这一特定背景下发生，但这只是引起这类纠纷的原因，并不能因此改变该纠纷的民事性质。

　　二、共有房地产，未经其他共有人书面同意的买卖合同效力及相关权利保障问题。

　　关于该议题，审判实践中存在两种观点。一种观点认为，这种房屋买卖合同应当认定无效，但不排除善意取得的适用，即买受人是善意第三人且实际取得买受房屋的所有权时，买卖合同有效。其法律依据是《合同法》第51条无权处分理论、《房地产管理法》第37条第2项关于共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让的规定、《物权法》第97条关于共有不动产的处分应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的规定和第106条关于不动产物权善意取得制度的规定中关于能否构成善意取得。

　　另一种观点认为，该类合同是相对有效合同，即在出卖人和买受人之间合同是有效的，至于对其它共有人是否生效，要看另外一些因素，如是否经其同意等。笔者持此观点。

　　民事行为可分为负担行为和处分行为，民事负担行为是指当事人为自己创设权利义务的行为，民事处分行为是指直接导致物权变动的行为。根据《物权法》第15条所确立的债权与物权变动区分原则(该条规定将不动产物权变动的原因与结果进行了区分，通说认为该条是对《合同法》51条无权处分理论的修正)，当事人签订房屋买卖合同的行为是一种债权行为，实现房屋所有权的转移则属物权行为;债权合同的效力是独立存在的，合同是否生效，自签订之日起就已确定，而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力。实践中，要求出卖人在签订合同时就对合同标的物有处分权不太现实，事实上，在许多情况下，出卖人在签订合同时并没有处分权，他们都是在合同签订后，根据双方约定的具体情况，积极努力，促成合同的履行的，这也是诚实信用原则的要求。故对擅自处分行为不宜认定无效。这样认定的效果是：第一，可以督促当事人以诚信的方式履行合同，避免出卖人恶意毁约。第二，在买卖合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，买受人虽然不取得房屋的所有权，但其仍享有债权请求权，要求出卖人承担违约责任，这样更有利于保护买受人的利益。第三，其它共有人可根据《物权法》第106条的规定在买受人不构成善意取得时行使物上请求权，在构成善意取得时向擅自处分人请求赔偿，即其它共有人仍有救济途径维护其权益。基于以上原因，对《房地产管理法》第37条第2项的规定应理解为房地产变动的结果条件，而非原因条件，即不符合条件的，不得进行转让登记，但合同效力不受影响。当然，该类合同有效仅是相对的，如果擅自处分的出卖人与买受人所签合同具备《合同法》第52条合同无效的法定情形(主要是恶意串通、合法形式掩盖非法目的)，该类合同也应当无效。[page]

　　三、未依法登记领取权属证书房屋买卖合同的效力及相关权利保障问题。

　　无权属证书的房屋分两类情况，一类是能取得但暂时未取得产权证书的情况，例如单位集资房;另一类是不能依法取得产权证书的情况，例如“宅基地房”、“小产权房”等。

　　(一)、能办理而暂时未取得权属证书房屋买卖合同的效力问题，审判实践中主要有两种观点：“无效说”、“有效说”。

　　主张“无效说”的主要理由是：我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项明确规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。《城市房地产管理法》为我国人民代表大会常务委员会颁布的法律，该法第37条是法律的强行性规范。依据我国《合同法》第52条第5项关于“违反法律、行政法规强行性规定的合同无效”的规定，转让未依法登记领取权属证书的房地产的合同依法应当认定无效。而《物权法》第15条只是将物权变动的原因与结果进行区分，当事人签订合同后未进行物权登记的不影响之前债权合同的效力而并不是说出卖人未取得权属证书的买卖合同是有效的，法院判决此类合同有效则若此后出卖人不能取得产权证就必然损害买受人的利益，不利于交易安全。

　　主张“有效说”者认为：虽然出卖人尚未取得房屋权属证书，但是只要双方的买卖合同符合《合同法》规定的生效条件，合同即为有效。笔者认为该类合同应当认定为有效合同。其理由如下：

　　首先，《城市房地产管理法》第37条第6项规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，其对这里的“不得转让”应理解为不发生物权的转移，不能对抗善意第三人，但不影响合同的效力，办理产权过户手续是物权变动问题而非合同效力问题，应将债权行为和物权变动合理、有效地分离开来。关于债权行为与物权变动区分原则，实际上早在最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》(一)中就有所体现，该解释第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移”，这一司法解释改变了长期以来形成的“登记直接决定合同效力”的司法理念，直接规定了即使没有登记，合同本身仍然有效，只是物权不能发生转移。已实施的《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”在这一司法解释的基础上，对物权行为和债权行为进一步予以区分，为确定未依法取得权属登记的房屋买卖合同有效提供了充分的法律依据。但在《物权法》未实施前，由于我国《城市房地产管理法》为人民代表大会常务委员会颁布的法律，该法第37条第6项是法律的强行性规范，使得司法解释的规定无法超越。

　　尽管《合同法》规定了违反法律强制性规定的法律行为为无效行为，但对于强制性规范应当加以区分对待。强行性规范在强制性上存在着显著的差异，近年来理论界将其进一步区分为管理性规范和效力性规范，只有违反效力性规范的合同才能被认定为无效，因此，并非所有的法律、行政法规的强制性规范都可以作为认定法律行为无效的依据。我国《城市房地产管理法》属于行政管理性的法律，其立法的重心在于通过行政手段加强对城市房地产的管理,立法目的是要解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题。因此，《城市房地产管理法》第37条第6项的规定，应当属于管理性规范，不影响房屋买卖合同的法律效力。

　　其次，该类合同不是无权处分合同，出卖人虽然尚未拿到房屋的权属证书，但其具有其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料，例如拆迁协议、房屋管理部门核发的房屋销售许可证、集资建房单位出具的集资收据等，足以证明其对房屋具有所有权，只是这种所有权尚未经过登记公示，其取得的是一个欠缺登记要件的不充分的所有权，不具有对抗第三人的效力，但其处分的是已经实际取得的权利或可视为对未来物的处分。

　　第三，从价值取向看，合同无效无视买受人的合法权益，使用出卖人通过不合理的反悔得到利益，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，违反了诚实信用的公理性原则，损害了民事流转的安全性，不利于保护善意一方当事人的合法权益，不利于维护交易秩序的稳定。同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。

　　(二)、“小产权房”或“宅基地房”等依法不能取得产权证书房屋买卖合同的效力问题。

　　法院在“小产权房”或“宅基地房”房屋买卖合同效力的确认上认识不一，大致有以下二种处理方法：一是认定合同无效，理由主要是违反了《土地管理法》规定的“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和国办发〔1999〕39号中“农村房屋不得向城市居民出售”的规定;二是认定合同有效，理由主要是虽然“小产权房” 或“宅基地房”等房屋不能办理不动产登记，但建筑物本身仍有一定的价值和使用价值，可将之视为动产进行买卖，这样处理更能发挥物的效用。笔者认为这类买卖合同应当认定无效。

　　首先，这类房屋买卖必然涉及到宅基地和集体土地的买卖，而宅基地买卖、集体土地的买卖是我国法律、法规所禁止的。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村这类房屋买卖无法办理产权变更登记，故买卖虽完成，但买受人始终无法获得所有权人的保护。因此，非本集体组织成员未经有批准权的人民政府批准不得购置农村宅基地，也不得购买农户宅基地住房，同时未经相关部门批准，农村集体组织不得将集体土地用于非农业的房地产开发，相关当事人之间所签订的“小产权房”、“宅基地房”买卖合同依法应认定为无效。所以，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定有效。虽然认定此类合同应认定无效，但在许多案件中，此种处理方式往往助长了出卖人追求房屋价值最大化的投机心理，因此，在适用无效合同法则时，应从诚实信用的原则出发，做利于保护善意一方当事人正当权益的裁决。[page]

　　四、当事人买卖尚在抵押的房屋，未经抵押权人同意，该类合同的效力及相关权益保障问题。

　　对买卖抵押房屋是否必须经抵押权人同意，审判实践中形成了两种截然不同的观点。一种观点认为，买卖抵押房屋必须经抵押权人同意，否则合同无效。其法律依据是我国《担保法》第49条关于抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人转让行为无效的规定和《物权法》第19l条关于抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定。他们认为，设置抵押权的根本目的在于保护抵押权人的利益，若允许抵押人毫无限制的自由转让抵押物则必然损害抵押权人的利益，抵押制度也会失去存在的意义。另一种观点认为，未经抵押权人同意不影响买卖合同的效力。笔者持此观点。

　　第一，从合同法角度讲，双方的房屋买卖合同，是在受让方按合同约定支付价款的前提下，转让方负有将房屋产权变更登记到受让方名下的义务，包含使转让房达到转让条件，包括解除房产他项权利抵押(合同各方另有约定的除外)。被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，应理解为房屋产权变动的结果条件，而不是原因条件，不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议本身不应受到影响，只要双方的买卖合同符合《合同法》规定的生效条件，合同即为有效。

　　第二，从我国抵押物转移制度的立法变迁及发展态势看该类合同的效力。从《民法通则》到《担保法》及其司法解释，再到《物权法》，我国在抵押物转移的立法上，本着“物尽其用”、“合理平衡抵押人、抵押权人、受让人利益”的原则，从严格限制逐渐走向宽松。《民法通则》第115条规定，非经债权人同意转让抵押物的，转让无效。这个规定非常严格，充分考虑到抵押权人的利益，但却忽视了“物尽其用”。后来实施的《担保法》第49条，对此作了改变，规定转让经登记过的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，非经通知或告知的，转让行为无效。这个规定开始贯彻“物尽其用”的思想，并考虑到了抵押物受让人的利益。后来的《关于〈担保法〉的司法解释》第67条，对此更有突破，规定转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可代替债务人清偿债务，消灭抵押权，受让人清偿债务后，可向抵押人追偿。这个规定承认抵押权有追及效力，同时赋予受让人涤除权(可以代替债务人清偿其全部债务，使得抵押权消灭)，抵押人在不通知或未告知情况下转让抵押物有效，抵押权作为物上请求权，对物不对人，抵押物产权转移后，如抵押权所对应的原债权不能实现，抵押权人仍然有权对抵押物主张抵押权。而《物权法》则以宽松的立法态度，对担保中的抵押权追及效力、涤除制度及价金物上代位主义进行了整合，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

　　从以上立法演变来看，首先抵押财产是允许转让的，而非老观念中转让抵押物无效。其次，从《担保法若干问题的解释》第67条的规定可以看出，担保法的立法目的在于保证抵押物的流转性，同时为能更好的保护各方利益，赋予抵押权以追及效力及受让人以涤除权。所以，《担保法》第49条关于抵押人未通知抵押权人的，转让行为无效的意思，应理解为受让人不能因价款的支付而使抵押物免责，抵押权人得追及抵押物行使抵押权，即转让行为只是对抵押权人不生效，而在抵押人和受让人之间仍然是有效的。从物权法的相关规定看，物权法作为一种解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的紧张关系的法律手段，其功能不仅在于界定财产归属，定纷止争，更在于通过其一系列制度设计达到“物尽其用”的目的。故对《物权法》第191条的理解应从物权法的立法目的及我国抵押物转移制度的变迁及发展态势等方面综合考量，不能简单地认定为导致合同无效的强制性规定。

　　第四，认定合同有效对抵押权的实现并无影响。在合同有效的情形下，抵押权人可通过下列三种方式实现抵押权：一是受让人行使涤除权，代为清偿债务消灭抵押权;二是出卖人将转让房屋所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存;三是抵押权人可通过行使抵押权实现其权益。